DCSIMG

 סקירות ענפי משק 

 סקירות ענפי משק 

ענף הנדל"ן למגורים בישראל

אפריל 2018

  • בחודשים האחרונים נמשכת הירידה בהיקף עסקאות המכירה של דירות בשוק החופשי, מגמה שבולטת במיוחד בקרב הדירות החדשות ובאופן מתון יותר גם בקרב דירות יד-שנייה. הירידה בפעילות מקיפה את רוב המחוזות וחלה גם באזורי הביקוש, אף שהסביבה המאקרו-כלכלית דווקא תומכת ברמת פעילות גבוהה (משקי בית חזקים הנהנים מעלייה בשכר ובתעסוקה, ריבית נמוכה).
     
  • ברקע הירידה בהיקף העסקאות, עומדות פעולות הממשלה להחלשת הביקוש לרכישת דירות בשוק החופשי, ובראשן: תכנית "מחיר למשתכן", הפונה בעיקר לרוכשי דירה ראשונה ומרחיקה רבבות משקי בית מחיפוש דירה בשוק החופשי; ויציאת משקיעים מהשוק, על רקע צעדי המיסוי שהושתו עליהם.
     
  • מכירת דירות חדשות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" מצויה, לעומת זאת, בעלייה ובהתאם לכך עולה גם שיעורן מסך המכירות של דירות חדשות במשק (מסתכם בכ-28% נכון לרבעון האחרון של 2017). מגמות אלה צפויות להימשך, עם התקדמותם של עוד ועוד מיזמי בנייה במסגרת התכנית.
     
  • מחירי הדירות מושפעים בטווח הקצר בעיקר מצד הביקוש. על רקע הירידה המתמשכת במכירות, מתחילים גם חלק מהמוכרים "למצמץ" ולהתפשר על המחירים והתוצאה היא התמתנות ניכרת בקצב השנתי של עליית מחירי הדירות (לכדי 1.2% בלבד). בהסתכלות על תקופה קצרה יותר של ארבעת החודשים האחרונים, חלה אף ירידה קלה במחירי הדירות (2.1% במצטבר). מגמה זו אמנם קצרת טווח לפי שעה, אך היא מקיפה את רוב המחוזות וחלה הן בקרב דירות חדשות והן בקרב דירות יד-שנייה.
     
  • הירידה ברמות הפעילות בשוק המכירה משפיעה לשלילה גם על צד ההיצע. כך, לצד מגבלות
    אובייקטיביות (כגון מחסור בעובדים מקצועיים), נראה שסיומם של מיזמי בנייה רבים מתעכב גם לאור רצונם של היזמים להשהות את גמר הבנייה, בתקופה של ירידה במכירות והתמתנות במחירי הדירות. על רקע זה, גמר הבנייה ממשיך לעלות לכיוון 50 אלף דירות גמורות בשנה, אך בקצב איטי, מה שמותיר עדיין את היקף הבנייה שבתהליך ברמה היסטורית גבוהה מאוד (כ-113 אלף דירות).
     
  • ההשפעה של הירידה בפעילות ניכרת אפילו יותר על התחלות הבנייה, אשר ירדו בשנת 2017 בכ-14% ביחס לשנה הקודמת. לצד חששם של יזמים להתחיל בפרויקטים חדשים בתקופה של חולשה בביקוש לצד מלאי גדול בתהליך, נראה שהירידה בהתחלות הבנייה נובעת גם ממחסור גובר בקרקעות, בפרט עבור מיזמי בנייה שלא במסגרת "מחיר למשתכן".
     
  • מיזמי בנייה בהיקפים גדולים נמצאים כיום בשלבים מתקדמים של "צנרת התכנון", לרבות רוב המיזמים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" (רק כרבע מהדירות שהוגרלו במסגרת התכנית נמצאות כבר בשלב הבנייה או סמוך אליו, לאחר קבלת היתר בנייה מלא). הצפי הוא שבהדרגה ייכנסו יותר ויותר מיזמים לשלב הבנייה, ולכן ההערכה היא שהירידה בהתחלות הבנייה היא זמנית והיקף ההתחלות יחזור לעלות, באופן מוגבל בשנת 2018 וביתר שאת בשנים 2019-2020.