לומדים
לומדים מהי משכנתא, ממה היא מורכבת ואיך נקבעת הריבית:
ממה מורכבת המשכנתא?
כל משכנתא מורכבת מקרן משכנתא (סכום ההלוואה המקורי, אותו אתם מקבלים מהבנק) ומריבית (המחיר של ההלוואה, הנקוב באחוזים). מעבר לכך, כל אחד ממסלולי ההלוואה מתאפיין במספר פרמטרים: שיטת ההחזר, ההצמדה למדד, התנהגות הריבית, הגבלת תמהיל המשכנתא (ע”פ הוראות בנק ישראל), אפשרות פירעון מוקדם, טווח שנים (תקופת ההלוואה האפשרית) וסוג המטבע בו מתנהלת ההלוואה.
- שיטות החזר ההלוואה - בישראל נהוגות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט (הקרויה לעתים גם “בלון”). לכל שיטה יתרונות משלה, ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. חשוב לדעת: בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר, אך רק בחלקם ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת קרן שווה או בשיטת בולט.
- הצמדה למדד - כל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד זה או אחר. ההצמדה למדד משפיעה על יתרת ההלוואה שנותרה לתשלום ועל ההחזר החודשי – אם המדד עולה, יתרת ההלוואה וההחזר החודשי עולים.
כאשר מדברים על “הצמדה למדד” בישראל, מתכוונים בדרך כלל להצמדה למדד המחירים לצרכן. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.
- התנהגות הריבית - הריבית, כאמור, היא המחיר של הכסף אותו אתם מקבלים מהבנק. באופן כללי, הריביות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה – וריבית משתנה. כאשר הריבית קבועה, היא נותרת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא. בהלוואות בריבית משתנה, הריבית נקבעת על פי “עוגן” – פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש. כאשר העוגן עולה – הריבית עולה באותו שיעור, וכאשר העוגן יורד – הריבית יורדת בהתאם.
כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל. כאשר אתם בוחרים במסלול בריבית משתנה, הריבית שאתם מקבלים מתעדכנת על פי העוגן הרלוונטי למסלול ההלוואה שבחרתם, בנקודות הזמן כפי שנקבעו בתנאי המשכנתא (למשל: מדי שנה, מדי שנתיים, מדי חמש שנים וכו’). לפירוט המסלולים והעוגנים השונים בכל מסלול לחצו כאן>>
איך הבנק קובע את גובה הריבית?
חשוב לדעת שהריבית אינה נקבעת באופן שרירותי. תמחור הריבית מושפע, בין היתר, מעלות מקורות המימון של הבנק ומהסיכון שהבנק לוקח בהעמדת ההלוואה ללווה. באופן כללי, ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.
כדי לבצע הערכת סיכון מדויקת ככל האפשר, הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק. בין הפרמטרים הנלקחים בחשבון: מיקום הנכס, עלותו, הכנסות הלווים, התחייבויות נוספות שלהם, התנהגות הלווים בעבר, נתוניהם האישיים, תקופת ההלוואה, הרכבה, אחוז מימון, יחס ההחזר, וכן נתונים נוספים.
הגבלת תמהיל המשכנתא
על פי הנחיית בנק ישראל, קיימות הגבלות על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן אתם יכולים לקחת. להרחבה לחצו כאן >>
אפשרות פירעון מוקדם
משכנתא היא, ברוב המקרים, הלוואה לטווח ארוך – אך לעיתים תרצו לפרוע אותה או את חלקה לפני תום תקופת ההלוואה – או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר, למחזר את המשכנתא). במקרה כזה יתכן ותדרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה
עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה. לפירוט העמלות לחצו כאן >>
שימו לב: בחלק מהמסלולים יש אפשרויות לפירעון מוקדם ללא עמלות (למעט עמלה תפעולית) לאורך כל תקופת ההלוואה או בנקודות זמן מסוימות.
אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. התנאים המחייבים הם אלה המפורטים בחוזים שייחתמו בין הלווים לבין הבנק. העמדת המשכנתא ותנאיה נתונים לשיקול דעת הבנק.